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収益還元法って？

1 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/10(火) 21:44

土地の資産価値評価に、将来収益を現在価値であらわして・・ってやつ
実務でもやってるんですかね？外資ほとんどそうだってきいたんですけど、
日本の不動産会社は道南巣か？

2 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/11(水) 16:52

不動産の価値評価法には以下の３つがある
１、原価法
２、取引事例比較法
３、収益還元法

このうち、現在、ちまたで騒がれている土地の証券化で
使われているのはこの内ほとんどが収益還元法である。
これは、「割引現在価値」という方法を使って
将来収益の価値を現在価値になおすことによって
不動産の価値を定めるものです。バブル期などには
先走りしやすい土地価格の上昇が正当なものかを
計る際に有効です。
「不動産の証券化実務」という本がお勧めです。

3 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/12(木) 19:47

この場合の収益って株式でいうインカムゲインのことっすよね？(知
らんけど）日本の国富というか資産のほとんど(６０％弱)は土地の評
価額だけど還元法でみると地価は未だに割高なんじゃないすか？不動
産の証券化って現在の土地代がその発行価額にチャージされるんだろ
うけどこれじゃ採算が合わないというか話題だけで終わる可能もあり？

4 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/13(金) 16:03

＞３
あったりぃ。
まあ、割引現在価値を出す時の還元率の設定次第だけど、不動産投資のリスクプレミアム
は高いでしょ？「国債利回り＋アルファ」っていう程度まで下がらないと証券化は
本格化しないよ。

そんな安全性の高いストラクチャーって作れるか、今の状態で。
だれか買ってくれる？＞機関投資家のみんな。

5 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/14(土) 20:14

＞４
じゃ，松たか子のとーちゃん(名前忘れた）がでてるＣＭみたら、「なにいってんだ
コノヤロー」ってことでいーんすね？
不動産の証券化が出てきた背景には，負債で資金調達は銀行がウルセーからイヤ、
資本の積み増しはロイが下がるからイヤ，じゃ資産でカネをひねりだそーってこと
だとおもうんすけど、バイサイドの買う動機がわからない。池袋の西武百貨店とか
がメジャーだけど，そーとーいい条件が機関投資家に提示されたんすかね？
じゃ西部は損(機会ロス）したということになるのかな？このことで知ってる人い
たらおせーてくだされ。２さんが言ってたよーに，もしこれが本格化して流通市場
が形成されるよーになれば，より適正な価格付けが行われるよーなきがするが、
これ(会計の時価評価もあわせて）によって企業活動に今までと比べてどんな変化
が見られるんだろう？

6 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/14(土) 20:46

専門家じゃないですけど、バイサイドとしたら、西武の債券買うのと変わ
んないんだと、思います。

Ｐｒｅｓｅｎｔ　ｖａｌｕｅ+ｒｉｓｋ+ｐｒｅｍｉｕｍ

ってのが適正価格じゃないでしょうか？

西武としたら、遊んでる資産が使える資産になってかえってくるわけだから
ばんばんざいと。

7 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/14(土) 20:51

バイサイドとしたら、たとえ西武が潰れても、建物があるかぎり、
収入がはいってくると。

西武としたら、建物さえよければ、自分の格付けより安い金利
で金を借りられると。

そういう事だと思います。間違ってたらごめんちょ。

8 名前： イナゾウ　 投稿日： 2000/10/14(土) 21:33

＞４さんへ
　西武百貨店の池袋店のいわゆる「不動産証券化」で調達した額は１０８１億円だと
言われています。これは、高いんですかねえ？、安いんですかねえ？。「んー」な感
じでしょ。

　で、このケースの場合は、リストラの原資としての意味合いが大きいんですが、近
年は、企業が「新会計基準」の導入のために、やれ「連結決算」だとか「時価会計原
則」やら、「新退職給付金制度の導入」で、この不景気の上にさらに金が物入りです
から、不動産市場に優良な物件も供給される傾向が増しています。そのために不動産
証券化ビジネスが盛んに持て囃されているのが今の現状です。

　んでまあ、西部百貨店池袋店の場合の概要は、安田信託銀行が不動産の信託を受け、
ＳＰＣ（特定目的会社：金融機関が子会社を作って、不動産に対する有価証券を発行
する事で実際に資金調達を行う所）に譲渡して、メリルリンチが主幹事して、ムーディ
ーズがその格付けをしているってな訳ぞなもし（正岡子規風ね）。何かうさんくさい
メンバーだと思うのは僕の気のせいかしらん？。

　一応全部、市場で消化されたらしいんだけど、私募の形でやっているから、「秘密
保持規制」のおかげで誰が買っていったかは分からん事になっちょる。だからこの
不動産証券ビジネスの問題点は、外部から見て分からない部分が多いという事がまず
挙げられるよね。「二国間交渉」みたいな感じよ。他にも、不動産を持っていた元の
企業が「劣後債」という形である程度、支配権を依然として握っていたり、信託銀行
を通しているから信託受益権がうんぬん、なんて問題もある。　（後半に続く）

9 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/14(土) 21:40

＞西武の債券買うのとかわんない
そのぶんのプレミアムを払ったほーが得なほど、西武の格付けって悪イ
んすか？（そーかもなー）じゃ，不動産の証券化にも（後ろ向きナイミ
で）あるてーど需要はあると・・（やばいトコばっかだったりして）
じゃ，これも含めて，時価評価によって企業活動はより市場しこうに
なるんすかね？新〇鉄とかは逆コースをばく進してるよーだけど・・
（日経１０／１４ズけ）これにはなんかゴーリ的なというかちゃんと
した理由はあるんすかね？
あんまレス書けないっす（一日に一回か？）ゴメンちゃい

10 名前： ６ 投稿日： 2000/10/14(土) 21:49

おお！？
カキコが増えてる（嬉　（９は７の次っす）

11 名前： イナゾウ　 投稿日： 2000/10/14(土) 21:56

　早い話が、複雑すぎてコンガラガッてんだな。だから、このまま不動産証券化ビジ
ネスが普及していくとは僕には思えないんだよね。じゃあ、重要なのは何かと言えば
「投資家向けの情報開示（ディスクロージャー）」、それしかない。

　「投資家に知ラシムべカラズ」では、市場の裾野はちっとも広がってはいかないよ。
採算が合うかどうかなんて、それ以前の問題さ。ただ、このような手段が企業の選択肢
として増えるのは、僕はもちろん賛成だよ。そのための制度整備が必要なのさ。

　で補足すると、以前は外資系の投資銀行、例えば、ゴールドマンサックスやモルガン
スタンレーなどがやってたけど（悪名高い「買い叩きとバルクセール」ね）、最近は投
資ファンドも増えているらしい。ほんで、実際に引き合いがあるのかというと、外国人
投資家だけでなく日本の機関投資家、または不動産ファンドからも、結構あるらしいね。
日本の低金利は分かる気がするけど、アメリカで不動産や住宅の価格が高くなりすぎて
日本のに値ごろ感を感じるというのは、どうかなあ。　　だれかアメリカの不動産市場
（の高騰化）とかに詳しい人、解説キボーンでおじゃる。

12 名前： ５ 投稿日： 2000/10/14(土) 22:00

↑６ぢゃなくて５っす（もうダメ）

13 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい　 投稿日： 2000/10/14(土) 23:17

＞８

　あの建物が１０８０億円ですか。自分、西武池袋線でよく知って
るんですけど、何か高い気がしますね。でも、比較の対象が無い
のでよく分からないです。でも、不動産で取引でも、証券化に
関係なく、いい物件と悪い物件の２極化が進むといいます。今まで
郊外と都心に近いとかでしか、見てなかったんですが、都心の中で
も二極分化は広がるんでしょうか？。

14 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/15(日) 05:56

不動産の証券化について，基本的なことをもうちょっと質問していいっすか？
これって不動産を持ってる会社が土地の所有権を投資家に売りつけて，投資家は
「おらの土地を貸してやってるんだから，レンタル料払え」とゆーことでアガリ
をもらうんだと思ってたんすけどＳＰＣに譲渡して・・・ってのは，土地を担保
にＳＰＣが債券を発行してるってことなんすか？なら適正価格が現在価値＋プレ
ミア(流動性リスク)(土地の価格変動リスクはＳＰＣが負う）ってゆーのはわか
るんすけど・・「･･もとの企業が劣後債という形で支配権を握って・・」てのは
どゆーことっすか？結局不動産を所有してるのは誰なんすか？不動産を売ってる
じゃなくて、金を借りてるだけなんすか？無知な私に誰かおせーてくだされ・・
イナゾウ殿，詳しい解説ドウモっす

15 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/15(日) 12:34

age

16 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/15(日) 17:18

＞９さん
西武の格付けが悪いわけじゃないです。
証券化するさいに格付けを上げるためにいろいろ工夫して、トリプルＡ
とかでほとんど、売っちゃうんで。

この西武の証券化のニュースは聞いていないので、たしかな
ことは、解りませんが、安田が西武に金を貸すのに、建物を
証券化してメリルリンチの顧客に売ったんだと、思います。
（いなぞうさんのれすから、役割分担を想像しました。）

安田は西武から、手数料をもらって、メリルリンチが利鞘を
稼いでいるんだと思います。
ＳＰＣにローンを移すのは、安田のバランスシートから、
ローンを消すためだと思います。

西武としては、トリプルＡにメリルリンチの利鞘を払ったと
しても、自腹で債券発行するより、かなり安いと思います。

＞１３さん
あの建物（といっても、自分は見たことないですが）が
１０８０億で売れたわけじゃないです。
あの建物を担保のして、投資家さんが債券をかったわけです。
今の投資家さんは発行者の名前より、格付けをみて利子を
決めます。

たとえば、あの建物の値段が８００億としたら、西武がつぶ
れた場合に最低でも８００億かえってくるわけです。その
建物の値段がトリプルＡにほど遠い場合には、別の手段で格付け
を上げることになります。たとえば、残りの２８０億を安田が
保証するっていうふうにして、格付けをあげる方法もあります。
この場合西武は安田に顔貸し料を払う事になります。２８０檍の
何割かは安田のバランスシートに残る事になります。

２極化は進まないとおもいます。どんなに悪い物件でも、証券化
は可能です。たとえば安田が百社に建物担保にして金を借りて
いるとします。もし安田がそのローンのＤｅｆａｕｌｔの確率を
みつける事ができたら、そのローンを格付け上げのテクニックで
証券化する事ができます。

17 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/15(日) 18:00

＞１３さんへ、１４さんへ。
　１３さんと１４さんの前半の部分は、やんばるくいなさんが説明して下さっている
ので大丈夫だと思います。

　で、まず質問に答えさせて頂く前に、最初にその不動産を所有していた企業の事を
「オリジネーター」と呼ぶ事にします。これは専門用語なので覚えておくと便利だと
思います。

　で、結論から言うと、この「不動産証券化」で最も必要とされている事は、「一切
の当該不動産に関する権利義務関係を、オリジネーターから切り離せ！。」というも
のであります。前項で「複雑すぎてコンガラガッテル」と僕が言ったのは、正にそこ
を指している訳なんだよね。

　最も透明な「不動産証券化」の方法は、オリジネーターがＳＰＣ（分からない人は
前項参照）に直接不動産を売却する事です。これは、うん、分かりやすいよね。

　だけど実際は、オリジネーターが信託銀行を通して（つまり信託譲渡して）、
その信託受益権を元に、信託銀行がＳＰＣを作ってそこに譲渡して、資金調達
している事になっている。うーん、書いてる自分でも、訳が分からん！。でも、
これ以上分かりやすくできないのでご容赦を。
　で、なんでこんな複雑な事をするのかというと、このような大規模な不動産
取引に対する「高額の税金を回避できる」事に主な原因があります。
（後半へ続く）

18 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/15(日) 18:07

＞１４さん
このケースの場合ですと、西武が建物を担保に金
を借りたというケースだと思います。

だから、建物を売ったという事では無いと想像します。

安田さんが金を貸して、そのローンをＳＰＣに移して
金を貸します。ＳＰＣが安田の子会社だと、安田の
バランスシートに残ってしまうので、ＳＰＣは安田の
子会社ではないと思います。
（日本の会計の事詳しくないので、たしかではありません
が。）

投資家はメリルリンチから、普通の債券みたいに、利子
をもらって、西武はメリルリンチに利しと返済をするの
だと思います。支払いと受け取りのミスマッチはメリル
リンチがなんとかするのだと、おもいます。

不動産を所有しているのは、西武かＳＰＣだと思います。
西武が所有している場合、ＳＰＣは西武向けの建物が担保
になったローンをもってます。もし、ＳＰＣが不動産を持
っている場合、西武向けのローンは持っていない事になり
ます。

ＳＰＣは普通、貸し出し元とは資本関係の無い幽霊会社です。

19 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/15(日) 18:17

イナゾウさんのレスをみると、自分の話しているのと
ちょっとちがってる、みたいなので、イナゾウさんの
レスをあてにしてください。

20 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/15(日) 18:36

　ほんで、現状の「不動産証券化」で、オリジネーターが野暮クチャな事をやって
いる例をいくつか挙げると、こうなります。

１、オリジネーターが一般の市場から見えない所で、当該不動産の「買戻し特約付
　の借金（デットファイナンス）」を同時にしている場合がある。これじゃ証券化
　の意味が全く無いよね？。

２、劣後債権（早い話、高格付け債権からはみ出した部分。オリジネーターが希望
　する資金調達額と適正な市場評価とのギャップ、と言うと乱暴過ぎるかな）の一
　部を保有している場合がある。前にも言った通り、建物に対する何らかの支配権
　を維持したいとういう意思があるか、ひょっとしたら、将来的な当該不動産の値
　上がりも視野に入れているのかもしれないね。あの時、売りに出して損したかも
　てね（藁）。

３、２に挙げたオリジネーターが保有している部分をＳＰＣが発行した有価証券で
　は無く、「信託銀行に対する信託受益権のまま」でバランスシートに計上したり
　していると、エライ事になる。オリジネーターが潰れた場合、資産な訳だから債
　権者が回収に動くかも。これは有価証券でも同じかもしれないけど、更に誤解を
　招きかねないよね？。だから「一切合財オリジネーターから切り離せ！」って言
　ってるの！。

　　だから、＞結局不動産を持ってるのは誰？って　聞かれても、どうとでも言え
　ちゃう訳なのよ。「みんなが持ってる」っていう答えじゃ駄目かしらん（藁）。
　　とどの詰まり、市場に対する「情報開示の不徹底（みんなの見えない所で自分
　に都合のいいようにしちゃえ）」と、こういった「不動産証券化の過程にオリジ
　ネーターの意思が強く働きすぎる」のが現状の問題なのよねえ。

21 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/15(日) 19:05

　うーむ、我ながら、「信託銀行が絡んでいる」部分の説明は、
訳が分からん。理屈で分かっても説明するのは非常にムズカシイよね。
　あのね、僕も元々無い知恵絞って書いているんで、どうか皆さん、
詳しい方は、どしどし反論、ツッコミ、（そして助け舟モ）入れて下さいね。

　とりあえず、信託銀行の業務に詳しい方、それを分かりやすく説明
できる方、どうかご教授プリーズ！！。タスケテー。

22 名前： 名無しさんで＠お腹いっぱいだよ！。 投稿日： 2000/10/15(日) 21:48

　難しすぎてよく分からないんだが、何となく信託銀行はもうかって
そうだということは、よく分かったぜ！！（和羅）

23 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/15(日) 22:08

＞イナゾウ殿，やんばるくいな殿
イナゾウ殿，やんばるくいな殿，詳しく，かつわかりやすい(内容のレベ
ルと比べて)解説どうもっす。平身低頭の思いっす（イヤ別に謝っている
わけでわないが）。松たか子のとーちゃん（しつこい？）は誠実そうな
顔して不動産の証券化なんたらと言ってるから，これはもっと洗練され
たとゆーか明確なもの(？)で，一般投資家も含めてメインストリームを
いく可能性のあるものだと思ってたっす｡それがこんなにグレーなもの
だなんて･･なんか日本のデリバティブフィーバーみたく，参加するのは
「未亡人と孤児」と規制回避の「チーター」(ネタ古い？)だけって感じ
になったりして・・それはともかく，疲れ＆もとから悪い頭をふりし
ぼって御二方の解説を理解するよう努力するっす｡そしてまた疑問が湧い
たら質問させて頂くっす｡そのときはよろしくお願いしますね。

24 名前： ２２ 投稿日： 2000/10/15(日) 22:38

　信託銀行が間に入れている理由は、よく分かったけど所詮は税金逃れ
のタメかい？。じゃあ、規制とか税法が緩くなったら、信託銀行はポイ
なのかな＠。よく都市銀行より信託銀行のほうがヤバイって言われる
けど、こんなオイシイ仕事手放したくないと思うんだけど（嗤）。

25 名前： やんばるくいな 投稿日： 2000/10/16(月) 22:06

不動産や日本の証券化には詳しくないですが、貸し出しの証券化というのは、
いままで預金者とｂｏｒｒｏｗｅｒの間で銀行が利鞘を稼いでくって
いたのを、銀行が投資家と借り主を直接くっつけて、その手数料で
食っていこうというものです。

銀行は証券化した部分は自分とは関係なくなるので、リスクが低くなる。
バランスシートにも載らないので、資本を増やさずに貸し出しを増やせる。
投資家と借り主は利鞘がないので、利率が優位だと。
本来証券化は税金のがれとは、あまり関係ないはずです。たぶん日本の
税金が高いので、税金逃れに証券化を使おうというのが発達したのかも
しれません。

都市銀行も信託銀行も証券化において、役割はかわりません。都市銀行
や信託銀行が貸し出しをして、投資銀行に証券を売ってもらう、
ということになります。信託銀行がやばいというのは、将来信託銀行と
都市銀行の垣根が取り払われるからじゃないですか？そうなると、都市銀行
のほうが、規模がでかいので有利だと。

26 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい 投稿日： 2000/10/16(月) 22:39

　と思ったら、こっちの方がはるかに長いよ。よくそんなに書くことがあるな。
一行書きばかりのネタスレとはえらい違い。

27 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい 投稿日： 2000/10/17(火) 12:33

　２６は両方を敵に回している。

28 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/17(火) 17:01

整理整理，っす。
まず，一番基本的な不動産の証券化のケースについて。
まず参加者。　不動産の所有者（オリジネター)，信託会社，ＳＰＣ，投資家、
（あと格付け会社）
証券化されるまで。　まず，金がほしいオリジネーターは，信託会社に不動産を
差入れ，その見返りに信託受益権を受ける｡(この時点でオリジネターの資産項目
からこの資産は消える)(と思う)。その受け取った権利をＳＰＣに売りつけ、
オリジネターは念願のカネヲ受け取る。そんでもってＳＰＣは信託受益権をもとに、
証券を投資家に売りつける。
そして，不動産を預けられた信託会社は不動産を使いたい人に貸して（オリジネター
の場合が多い)レンタル料を受け取り，そのアガリを受益権をもってるＳＰＣに信託
交付金として払う｡でＳＰＣが投資家に分配する。とゆーことでいーんすかねー。
んで疑問点はこの証券の格付け方法なんすけど、＞この資産の値段がトリプルＡに
程遠い場合、格付けをを上げる方法がある・・とゆーことなんすけど、その資産を
使ってるオリギネーターが格付けを上げるために資本的なかかわりをもつ例って、
イナゾウドノがあげてた例にあるよーに，結構良くあることなんすか？
その場合やっぱり格付けも変わってくるんすか？（オリジネーターの倒産リスクが
あるため）　　（多々勘違いしてるところがあると思うんすけどそのときはご指摘
おねがいっす）　

29 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/17(火) 18:29

＞２８殿へ。

　おお、メチャクチャ分かりやすい！。感動しました。ありがとうございます。
自分、安田信託銀行のホームページの説明をそのまま移そうかと思っていたので
助かりました。で、補足すると最終的には、信託銀行が不動産をマーケットで
売り払い、そのお金をＳＰＣに渡して、証券の元本償還を投資家に行うという
事になりますね。

　で、ご質問の点ですけど、格付け会社はオリジネーターから高額の手数料を
貰っているとだけお答えしましょう（うー、誤解を招きそうな言い方だ）。
世間一般では、西部池袋店の１０８１億円（最終的に調達した額）は、土地建物
の相場に比べて高いのではないかと言われています。という事は、投資家がそ
の分、割を食っている事になりますよね。じゃあ、その分プレミアムを付けて
もらわなければならない。で、登場するのが高格付け債権（この部分がトリプ
ルＡの部分ね）から外れた「劣後債」な訳です。これを「どんな投資家が買って
いったのか、その利率はどの程度なのか？」。全ては「私募形式の秘密保護規定
条項」のために闇の中です。

　そもそも、格付け会社が前項に挙げた問題点を考慮に入れて、公正中立な格付け
を行っているかは甚だ疑問に思います。それに格付け会社は「免責条項」をタテに
「最終的な責任は投資家にある」と言える立場にあるのですから（藁）。西部のケ
ースはムーディーズですけど、私は日本国債格付けの説明を聞くと納得いきません。
（Ｓ＆Ｐはいまだ日本国債トリプルＡなのだよ）。まあ、Ｓ＆Ｐもいい噂を聞きま
せんけど。　

30 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/17(火) 18:56

　補足。ここまで格付け会社のことを悪く言うと、僕がヒステリックな格付け会社
否定論者に思われても困るので、もう少し。

　投資家は、格付け会社の格付けをそのまま鵜呑みにする事はできないと思っては
います。しかし実際問題として、投資家の判断の大部分が、格付け会社の提供する
情報に大部分を依存させるしかないのが実情です。
　また、企業はできるだけ高い格付けが欲しい（こういう資金調達の場合はなお更）。
そして格付け会社も企業として、最大の利益を求めていく必要がある。

　こういった三者三様の思惑が交差して、現状を作っている訳です。「世の中そん
なもんだ」と言ってしまえば簡単なのでしょうが、情報面で圧倒的に弱い立場なのは
一般投資家（機関投資家やファンドは除く）なのですから、制度や法律面での
「情報の非対称性」を少しでも減らす整備が必要ではないのでしょうか。

31 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/17(火) 21:09

　訂正！！！２８殿。大間違いしました。
　うっかりして、
＞で、登場するのが高格付け部分（この部分がトリプルＡの部分ね）から外れた

　なんて書いてしまい、そのまま載せちゃいました。西武（百貨店）の格付けが
トリプルＡの訳ねーつーの！。いや、２８殿の「この資産の値段がトリプルＡに
程遠い場合」のフレーズが妙に頭に残っていて、勝手に手が動いてしまいました。
僕のミスです。ゴメンナサイ。

　で、実際の格付けを調べてみましたが見つかりませんでした。っていうか、
西武百貨店本体の格付けすら見当たらん。何故だ！。未上場なのは分かるが、
今まで債券発行してなかったとでもいうのか？！。まあ、西武は「首領（ドン）」
がいる所だから。何があってもおかしくはない。僕が西武遊園地にバイトしてた時
も、それはそれは、でしたよ。
　で、まあお詫びにその他の百貨店の格付け一覧（長期債）付けときました。

　「三越」ＢＢ＋　「高島屋」ＢＢＢ＋　「大丸」ＢＢＢ−　「松坂屋」ＢＢＢ−
　「丸善」ＢＢ＋　「伊勢丹」Ａ−　　　「パルコ」ＢＢＢ＋
　「阪神百貨店」ＢＢＢ−　　　　　　
そんで、おまけで　「ダイエー」ＢＢ−　「イトーヨーカ堂」ＡＡＡ

　まあ、この場合の不動産証券化は、純粋に西武百貨店池袋店の価値が格付けの
対象だから、あまり参考にはならないと思う。でも、だいたいこんな感じかと。
西武百貨店自体は年商６０００億円で、電鉄系の中では一番良いと思う。それでも
高島屋や伊勢丹には敵わないだろうね。それで、格付け会社が色を付けたとしても、
程度の予想はつくでしょ？。　それにしても、ダイエーは厳しい事を改めて確認。

32 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/17(火) 21:46

　ちなみに僕の勘では、ＢＢＢ＋か、Ａ−だ。　高すぎるかな〜？。

33 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/17(火) 22:35

ＢＢＢ−じゃないかな〜？？

34 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/18(水) 17:43

＞３３
　そうだねー。「西武百貨店」そのものの格付けならＢＢＢ−が適当だと僕も思うよ。
どのみち、テナントとして入るのは西部百貨店なんだろうしさ。その意味でなら、３３
さんの意見は正しいと思う。

　でも、１０８１億円分の有価証券が全部売り切れた（消化された）のだから、よほど
格付けが良かったか、利率が高かったかのどちらかだろうね。でもまあ、現在の投資環境
を考えるとＢＢＢ−ぐらいでも、機関投資家とかは全然オッケーかもしれないけど。
　そんで、高格付け債権でＢＢＢ−ぐらいなら、劣後債に格付けするとどのくらいになるか、
ＢＢ−ぐらい？、でも、これでもダイエー並の格付けという事になる。

　いかんな、想像の域を出ない話をしていても仕方がない。求む！。内部関係者！。
「ちげーよ。ほんとは＊＊＊だよ！」とかコソっと教えてくれませんか？（藁）。

35 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい 投稿日： 2000/10/18(水) 19:58

西武よりはるかに苦しい頭部はどうなの。イトーヨカ堂のＡＡＡはやっぱりスゲエ。

36 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/18(水) 21:26

横レススマソ。
＞イナゾウ殿
イナゾウ殿に誉めてもらえるなんて感激っすー。ということは２８は
合格点っすか？いっつもきーてばっかなんで・・
日本の制度的な問題点は判ったっす（たぶん）｡不動産の証券化ってゆー
のはもともとはアメリカで開発されたものなんすよね？アメリカでも
こーゆー問題点を抱えてるんすか？＞格付け会社は金をもらって・・
ってゆーのはきーたことあるんすけど，「私募形式の秘密保護規定」
ってのは日本だけの物なんすか？これについては全くきーたことないっす。
お馬鹿でスマソ。お手数っすがおせーてくだされ。

かんけーないんすけどＡＭ６時頃このスレッドごと消えてたっす。
なにかあったの？こんなこと初めてだったんでビックリしたっす

37 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい 投稿日： 2000/10/18(水) 22:29

＞３５　同じ池袋にあるのに.....warawarawa

38 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/18(水) 23:22

ツ、ツナガラナイ・・・ムキー！！

39 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい 投稿日： 2000/10/19(木) 20:13

＞３８　同感。

　最近、２ｃｈの経済版だけツナガリが悪い気がする。隣の政治金融版
とか、株式版とかは何ともなさそうなのに。レス送っても全然受け付けて
くんないよー。

40 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/20(金) 07:14

どーも、お久っす。

まあ買う側のインセンティブは中身を良く知らんのでよーわからんけど、
「不動産の証券化」つっても誰か言ってたけど西武百貨と倒産隔離
がどれだけされてるか疑問だよね。
ていうか最終的には西武百貨の信用で売ったわけだよね、たぶん。
そりゃまあ、いろいろストラクチャーをイジりゃトリプルA部分の捻り出しは
可能だろうけど、そのしわ寄せがどっかにくるって。
現状では劣後部分をオリジネーターが相当抱え込まない限り売れないよ。

デット型の証券化ですらイナゾウさんの仰るとおりのお寒い状況で、
エクイティ型はまだまだ先だろうね。

投資家サイドの優秀なアセットマネージャーが育てば、事態は変わるかな。
ところでムーディーズは、西武池袋のデューディリジェンスをきちんとしたんかねぇ。

41 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/20(金) 18:32

　ビル屋殿へ
＞現状では劣後部分をオリジネーターが相当抱え込まない限り売れないよ。

　うーむ、ヤハリそうでしたか...。いやねえ、本ではそのような記述を見かけた
のですが、実態もその通りなのですね。貴重なご意見ありがとうございます。
現状ではオリジネーターが、機関投資家や格付け会社とのネゴネゴのネゴシエート
しだいという事で...。

　ところで、調べていて日本版ＲＥＩＴ（いわゆるＪ−ＲＥＩＴ）が今年１１月に
投資信託法が改正されて、その結果、来年３月に東京証券取引所で不動産投信市場が
開設されるというのは、本当なのでしょうか？。ネットで調べていても、どうもこの
情報の裏が取れないので（っていうか、東証のホームページにも載っていない）ひょ
っとしたらガセネタかもしれないと思っているんです。ちなみに不動産証券化の専門
書には、「早期の日本版ＲＥＩＴ導入が望まれる」と書かれているもんで（藁）。

　どっちが本当なのだか...（藁）。　どうかよろしくお願いします。

42 名前： 株式板では　こんな議論はできないね。 投稿日： 2000/10/20(金) 22:46

なかなかいいスレットですね。

現在　不動産関連株が盛り上がりをみせているのは　不動産投信市場の開設を織り込んでのこと
だとおもうのですが、私には　不良物件は　不良物件であり、時価会計制度のうえでは、証券化によって、さらに爆弾を抱えるところがでてくるとおおもうのですが。

43 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/10/21(土) 12:40

もう読んでいるかもしれませんが、http://www.r-i.co.jp
のサイトに仕組み債の格付けに対する考え方がくわしく載っています。

44 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/21(土) 17:04

　４２殿へ　「アメリカのバブルっていつはじける？」のスレッドにこういう
　　　　　意見が載っています。

＞地価だって収益還元法から逆算すれば、一般の宅地なんて半額になったって
　いいと思うし、（略）ここまで不景気でもまだ日本のストックの方がバブル
　だと思ってますね。

　こういう根強い地価に対する不信感（まだまだ下がるんじゃないかという）
がある現状だと、不動産の証券化を確立するには確かに難しいかもしれません
ね。しかし「不動産の証券化」はそもそも、不良債権の流動化のために生み出
された部分が大きいですから、アメリカの例を見るとまだまだ希望があると、
僕は思います。「良い物件」と「悪い物件」の２極分化が進んでいく今の状況
では、少なくとも「良い物件」には証券化の道が開けるのでは...。

　しかし！ビル屋殿がおっしゃったように、「最終的にはオリジネーターの
信用で売っている」今の現状では果たして、マトモな証券化ができるのか？
という疑問が出てくるのも確かです。デューデリジェンス（資産査定）は、
ちゃんと機能しているのか、という点も同様です。ところで、これって格付
け会社しかしないのかな？。不動産鑑定士がどうとかという話も聞いた事が
あるんだけど。

45 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/21(土) 22:34

４３殿へ

　「Ｒ＆Ｉ　格付け投資情報センター」ですね。僕も最近このサイトを
見つけて、いろいろ調べています。商業不動産の証券化とか見ているん
ですけど、なかなか難しい...。

　ここは何か調べる時にも便利で、他の人にもお勧め。企業の格付けを
見ているだけでも、「え、ここってこんなに格付け高かったの（低かっ
たの）？」と、なる事うけあい。

　スレが違うけど「資産運用」の１の人も、投信なんかの良し悪しはここを
チェックして判断しても良いと思う。

46 名前： 42です。 投稿日： 2000/10/27(金) 12:05

流通株、不動産株、建設株、倉庫株、鉄道株を見る場合に、不動産の証券化の動きは注意してみる必要があると思っていますが、
日本より、先行している？アメリカでは、これって、どういう動きになっているのでしょうか？

47 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/27(金) 18:20

＞４２殿ヘ。うーん、このネタやるのも久しぶりでござるよ。

　いわゆるＲＥＩＴ（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）の
米国での発祥は１９６０年代に、小口投資家に不動産投資への道を開くために
作られたものです。その頃は、不動産投資は一部の富裕層だけに限られていた
ものでした。

　そもそも、投資家サイドのＲＥＩＴに対する狙いは一体何であるか？。それは、
最終的な不動産売却後の「土地の値上がりによるキャピタルゲイン」と、通常の
「家賃収入などのインカムゲイン」の収益の還元にあります。特に前者はポイント
だから押さえて置いてね。

　このＲＥＩＴが米国で最も収益が高かった時期は、１９９０年から９７年に
かけてであり、これには「Ｓ＆Ｌ（貯蓄貸付組合）の清算」が大きく関わって
います。すなわち、Ｓ＆Ｌが抱える不良債権の担保不動産を、多くのＲＥＩＴ
（不動産投資信託）が簿価の２０％程度で買い取り、運用に回しました。

　そして、その後のアメリカの好景気によって、不動産価格が高騰したため、
簿価の２０％程度という極めて安い調達コストで取得した不動産は、莫大な
キャピタルゲインを投資家に生み出したという事は言うまでも無い事でしょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

48 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/27(金) 18:51

　このようなＲＥＩＴは、米国ではＮＹ証券取引所で盛んに取引されており、
大体一口１０００ドル程度の小口の資金で投資ができるようになっています。

　そして、米国版ＲＥＩＴには大きく分けて３種類があります。

１、「エクイティ型」　：不動産に直接投資するもの。
２、「デッド型」　　　：不動産担保ローン等に投資するもの。
３、「ハイブリッド型」：エクイティとデッドを組み合わせたもの。

　アメリカで一番メジャーなのは、最初に挙げたエクイティ型です。これは、
実質的な所有権とキャピタルゲインを得られる事が理由にあります。そして
換金したい時には、証券取引市場で自由に売買する事ができるのです。
しかし調べていて分かったのですが、「クローズドエンド方式」という市場で
売買できないオッチョロチイのもあるようです。言い換えれば、円滑に市場で
売買されるためには、格付け会社による「適正なデューデリジェンス（資産査
定）と格付け」が求められるという事でしょう。

　実際の例としては、なにも企業の所有する巨額の不動産に対してばかりでは
なく例えば、「エクイティ・レジデンシャル・トラスト」といった賃貸集合住
宅（全米１４万箇所にある統一ブランド）のＲＥＩＴもありますし、キワモノ
としては、刑務所（プリズン・リアリティ・トラスト　賃貸料は当然、受刑者が
払う）のＲＥＩＴもあります。

49 名前： ４２あらためjunk債マニア 投稿日： 2000/10/27(金) 21:49

http://www.kyas.com/club9/c9/c9_350.html

不良物件は　さかだちしても　不良物件であり、業績が悪い企業は悪い企業という気がする反面
どうも　この人のいいことが気になるのです。

50 名前： ４２あらためjunk債マニア 投稿日： 2000/10/27(金) 21:51

このコラムの最後のほうですよ。

やあ　株式板じゃ　こんなことはきけないもんな。

51 名前： ４２あらためjunk債マニア 投稿日： 2000/10/27(金) 21:54

次は　住友不動産だ、三菱地所というと、ハイテク好きの知人には　爆笑されるのです。

52 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/28(土) 19:02

＞junk債マニア殿へ

　僕は株式にあまり詳しくないのですが、この「クラブ９」を主催している方は、結構
有名な方なのでしょうか？。というか、ここまで中内氏びいきで鳥羽氏を叩いている言
説は初めて見ました。僕の周りでは、鳥羽氏がやめたら銀行との信頼関係はどうなるの
？とか、「代表権」もったまま退こうなんてどういうつもり？といった意見が強かった
ので、かなり新鮮でした。

　まあそれは置いといて、一時期、株式版のほうでも「これからは不動産株だ」という
スレがあったと記憶しているのですが、あまり伸びませんでしたか？。そして来年から
不動産相場が大反騰に転ずるという意見には、ちょっと賛同できかねますね。基本的に
僕のスタンスは、今後は不動産市場が縮小して圧倒的に供給過剰になるというものです
からねえ。アメリカのように「景気が回復して不動産価格がまた急騰して、膨大なキャ
ピタルゲインを得られる」といった絵はとても書けない。まあ、だからこそ僕がシロウ
トで凡人なのかもしれませんが。

53 名前： ４２あらためjunk債マニア 投稿日： 2000/10/28(土) 19:34

私も　今年の前半に株でひとやまあててから、投資の世界に足を突っ込んだ口なんで、
あんまり株式にはくわしくないので、この方がどんな方は知りません。

ただ　ひとつの意見としては　面白いなという気はしますが、たしか　マネー評論家の萩原博子さんのコラムでは、企業の時価会計と、土地の証券化の動きで
土地の流動化が本格化するので、地価はしばらくは下降するという見方を読んだことがあります。
１つの可能性としては　ありえるとおもうのですが、ダイエー自体の本業が落ちてきてるので（時代に合わなくなっている）
オーバーな言い方かなという気はしています。

54 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/28(土) 19:47

　ただし！！、これはあくまで長期的に見た話。短期的に見れば、絵が書けない
事もない。

　不動産証券化のバックグラウンドをよく見ると、「企業」にとってはＲＯＥの
引き上げや資産のオフバランス化による資金調達、財務内容の改善といった目的
があり、資金運用難の「機関投資家」にとってみれば、このような証券化の債券
は非常にニーズが高い事になる。また、ＳＰＣに絡んで信託銀行や各アセット・
マネジメントのアレンジャーも積極的に動いている。どこにとってもビジネスチ
ャンスとしての思惑が一致している訳で、Ｊ＝ＲＥＩＴ導入直後は非常に盛り上
がるのではないかと思います。

　ただし、あくまで「一部の話」に終わるのではないでしょうか？。貴殿がおっし
ゃるように、「良い物件は良いし、悪い物件は悪い。企業自体も同様。」だと僕も
そう思います。とても、地価全体を上げるまでには繋がらないかと。利用効率の
悪いペンシルビル、地形や道路隣接の悪い物件は、いくら都心の一等地であろうと
どうしようもないでしょう。

　どうも、悪い事しか書いてないみたいですね。というのも、「ＲＥＩＴの総額は
不動産価格を大きく超える事もあり、（企業に）大きなキャピタルゲインを生み出
すことも」といった、オリジネーター本位の言説ばかりがまかり通っているように
思えまして。それに乗っかる機関投資家やアレンジャーも同様。なんか一般の投資
家が不在で話が進んでいるような感じがするんですよ。

55 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/28(土) 20:09

　えーと、５４は５２の続きという事で。

　「４０１Ｋプランの時代、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）は、
　　個人投資家にとって大きな役割を果たすであろう。　　　」

　こういう宣伝文句も飛び交ってますし。胡散臭い。
何でかっつーと、オリジネーターに有利な条件ばかりでは、投資家にとって
全くウマミがない訳ね。外資が買い叩きやったり、テナントの賃貸料を一気に
大幅値上げしたりするのも、そうしないとファンドの運用実績が上がらないから
ですよね。

　今は、証券化ビジネス拡大の呼び水のために、オリジネーター贔屓で
やってるのかもしれないんですけど、今後どうなりますかねえ。

56 名前： junk債マニア 投稿日： 2000/10/28(土) 20:27

ほんとにありがとうございます。

57 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/29(日) 17:42

　うおおーーー！！。画面が縮まって、４０文字制限が３５文字に
減っている。いつも、枠いっぱいに書いている自分の過去レスは、
もうエライ事に。ミットモナイから元に戻すか、削除してくれー。

　ほんで、識者の方に質問したいんですけど、いわゆる「証券の
アレンジャーとか引き受け・販売手数料」ってナンボぐらい取る
んでしょうか？。ちょっと調べていて、

「不動産の証券化は基本的にフィービジネスであり、アレンジャー
　が受け取る手数料が発行総額の２５％程度。そして引き受け販売
　手数料が５０％程度である。」

　なんて、ベラボウな数字を目にしたんですけど、こんなに証券会社
とかって、ボッているんでしょうか？。加えて「この程度の手数料では
給料の高い外資系の金融機関では割に合わないだろう」という意見も
聞きました。という事は、オリジネーターが受け取る金額というのは
スズメの涙程度なのか、それとも有価証券発行総額がベラボウに大きい
のか？。例えば、西部百貨店が調達したという１０８１億円というのは
どっちの意味なんでしょうか？。　　どうかご教授プリーズ。

58 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/30(月) 09:42

イナゾウ殿、カメレスになってしまって申し訳ない。

貴君の研究ぶりには頭が下がります。

>>48
ワシは体系的に勉強する方ではないので、自分の知っている範囲でしか書けないが
REITについてちょいと。

先日、米国でJVでやってる物件のREITへの譲渡交渉に参加したけど評価額のシブイ
ことったらないね。80年代から90年代にかけて直接投資の平均リターンは9％弱に
対してエクイティREITへの同リターンは14％ちょいなんて喧伝されてるけど、
新規物件より既存の物件を買い叩いて簿価を抑えてさらに借入金使ってレバレッジ利かすから
、そりゃ比較すれば有利だね。だけど直接投資にしたって通常、膨大なレバ利かす
のだから両者を比較するのはちょっとフェアじゃないよね。

あと問題なのはREIT自身が借入れを行って新規投資するということは、単なる導管
というより意思を持った投資主体でしょ。なのに議決権が不明瞭なんだな、これが。

景気がいいうちはいいけど、不動産市況が冷え込んできたらけっこう揉める材料を
含んでいるような気がするね。

59 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/30(月) 09:44

東証の不動産投信市場の設立の話だけど、たしかにホームページのどこ
にも書いてないね。

なぜだかわかりません・・・
業界はこれで持ちきりだが。

60 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/30(月) 09:57

>>57

そのべらぼうな文章はどこで読まれました？
おそらくその10分の1程度だと思われますが・・・

だいたいアレンジャーごとき（藁）にそんなに取ってかれちゃうなら
尻込みしてだれも証券化しないって（笑）。

61 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/30(月) 18:56

＞ビル屋殿へ

　現場の貴重なお話をして頂いて、本当にありがとうございます。
やっぱり向こうの評価額って「シブイ」様子で。お褒めの言葉を頂き
恐縮ですが、自分はシロウトでちょっとずつ調べているだけなんです。

　ほんで、東証に「Ｊ−ＲＥＩＴ」の事が載ってないのは、ホント解せ
ませんよねえ。もっと大々的に宣伝しても良さそうなものなのに。何か
事情でもあるのかしらん？。

　そんで、ベラボウな数字の出所ですが、週刊エコ＊ミストの特集からな
んですけど、やっぱり誤植か何かだったようで（藁）。どう考えても額が
デカ過ぎますよねえ。でも、ちゃんとしたコメントとして書いてあるんで
すが...。謎。

　別の資料を調べてみたら、数字しか載ってませんでしたけど、西武百貨
店の場合「円建て私募債が７８１億円、日本政策投資銀行からのノンリコ
ース・ローンが７８１億円」で、西武百貨店の調達額が１０８１億円です
から、差し引き「４８１億円」が、ムーディーズやメリルリンチ証券とか
（信託も？）の取り分の様で。これが高いか安いか？。まあ、こんなもん
だろう、っていうのが僕の感想です。

62 名前： ビル屋 投稿日： 2000/10/31(火) 03:27

むうぅ・・・
1562億円をSPCが調達して、西武百貨店に1081億、アレンジャーに481億円に支払い。
するってぇと先の数字はべらぼうでもなんでもないですなぁ。
内実を知らないからなんとも言えないけど、アレンジャーによる信用補填がなされて
いるんかいな。
あと謎なのは物件の評価額だね。SPCは物件を担保に資金調達してるわけだから、
手数料ぶん取るためにアレンジャーが物件評価額を水増ししないとも
限らなくなる。うーん、結局泣きを見るのは投資家か？

63 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/31(火) 16:41

　まあ、ＳＰＣ自体の維持コストとかも必要でしょうから（？）、
丸っきり「４８１億円」全部がアレンジャーに回るとは、限らない
のかもしれません。ちょっと、何とも言えない所ですが...。

　それより、日本政策投資銀行からの「ノンリコースローン：７８１
億円分」の方が気になります。償還時に西武百貨店池袋店の不動産価格
が足りてなかったら、滅茶苦茶な大損でしょう。現時点でも、池袋店は
実勢価格から見て、調達額の「１０８１億円」でも高いのではないかと
言われています。まあ、今後の不動産市場の成り行き如何ですが、私募
債もローンと同額分ある事を考えると、少し怖いですね。

　もちろん日本政策投資銀行から見れば、ノンリコースローンに対して
リスクプレミアムでの高い金利が得られるでしょうから、その辺の損得
勘定があっての事でしょうけど。しかし、ノンリコースローンといった
日本ではあまり馴染みの無い（少なくともアメリカほど一般的ではない）
手法をそのまま取り入れたのですから、これから日本に浸透していくには
多少の時間が掛かるかもしれませんね。

64 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/10/31(火) 17:33

　ほんで、閑話休題。知らない人も多いと思うので「ノンリコース・
ローン」について、もうちょっと詳しくやらせて下さい。

　ノンリコースローンとは、「当該不動産の販売代金だけを返済原資
とするもの」、言い換えれば「資金の借り手は、担保物権を貸し手に
引き渡した時点で、全ての債務から開放される」というものです。

　欧米では一般的で、担保物権の設定された銀行ローンの多くがこれ
です。１９８０年代末のアメリカで、多くの人間がリストラにあって
家のローンが払えない結果、マイホームを失いましたが、それ以上の
債務を抱え込む事は無かったのです。その後の好景気で、その人達は
新たな職を見つけ、再び自分の家を持つ事ができたのです。

　翻って日本を見てみると、バブルの頃に建てた家のローンがリストラ
の憂き目に遭った事で支払えなくなり、その結果、自己破産に陥るケー
スがいかに多い事か。現在の消費不況も、過重なローン返済の圧迫によ
る部分も大きいと思います。ノンリコースローンであれば、家を手放す
だけでそれ以上のローンに苦しむことは無いのです。あるいは、阪神大
震災で焼けて失ってしまった家のローンに苦しむ人の問題も、これで解
決すると言われています。

　もちろん「リスクプレミアム」として、上乗せ金利を貸し手に支払う
必要が出てきますが、このような制度も選択肢の１つとして日本でも整
えられてもいいのではないでしょうか。

65 名前： JUNK債マニア 投稿日： 2000/11/01(水) 00:36

、話題を、そらすかもしれませんが、以前　あった映画ファンドのような形で個人向けに、ゲームファンドが出てきました

これも、不動産証券化と構造的に同じものと考えていいのでしょうか？

66 名前： イナゾウ＠アーケーダー 投稿日： 2000/11/01(水) 18:58

＞JUNK債マニア殿へ

　僕はバリバリのアーケーダー（ゲーセン野郎）ですけど、コンシューマー
（家庭用ゲーム機）は、全然やってません。という訳で、できる範囲でお答
えしましょう。アルカディア万歳！！もう廃刊にならないでね（藁）。

　貴殿がおしゃっているのは、コナミのゲームファンド、「とき＊き
メモ＊アル」の投資信託の事でしょう。結論から言えば、不動産証券化と
基本的には同じものです。っていうか、改正ＳＰＣ法がここまで影響を
及ぼすとは...（藁）。ほんで以下、概要を示します。
基本的に関係者は、コナミとマネックス証券、みずほ証券の３つです。

　まず、みずほ証券が「ＳＰＣ：特定目的会社　ときめきカンパニー」を
設立します。そして、マネックス証券はファンドで集めた資金の５０％を
元手にして、ときめきカンパニーの社債を購入します。ほんで更に、とき
めきカンパニーは受けた資金をコナミに出資する事で成り立っています。
　資金調達をしたコナミは、「とき＊＊メ＊モリ＊ル３、新＊＊めき
メモ＊＊ル」の２本のゲームを開発し、その出荷本数に従って分配金を
ＳＰＣに支払い、それを投資家に償還するという流れです。

　っつーか、ここまで来ると、何でも証券化は可能みたいだな（藁）。

67 名前： イナゾウ＠ＧＧＸ 投稿日： 2000/11/01(水) 19:50

＞JUNK債マニア殿へ�A　補足

　マネックス証券は、もしファンド（総額１２億円）が売り切れたら即
３６００万円（手数料３％）が転がり込むんだから、オイシイ話ですな。
松本氏は、松井証券の社長よりもタチが悪いのかも（藁）。

　一応、前例の無いファンドという事で、ゲームの開発に失敗しようと
全く売れなかろうと、元本の半分は保証される仕組みだそうです。ファ
ンドの資金の５０％しか投入されないのは、そういう理由です。また、
発売前々月末までは解約が可能ですが、「一口１万円あたり９千円から
９千６百円」の範囲でしか戻ってきません。

　っつーか、下馬評ではメチャクチャ評判悪いですよ、このファンド。
２作品あわせて最低３５万本売れなければ、元が取れないという（藁）。
更に、償還も２００３年で遥か先の話ですし。過去のデータと市場予想を
する限り、僕の予想では、まあ「神風」に期待と言わないまでも、元本が
帰ってこれば良いという程度でしょう。いくらなんでも分が悪過ぎます。
っつーか、これを買う人は特典が目当てでしょうな。

　「小口の投資家をナメている」ファンドだという意見もありますが、
「勢いだけ」の証券化はちょっと...。少なくとも勝算がないとね。

68 名前： JUNK債マニア 投稿日： 2000/11/01(水) 23:01

ありがとうございます
ときめきは１で伝説をつくったけど、２ではこけたので、あんまり期待していません。
でも本数ベースの売上でなく、キャラクター
関係という版権ビジネスとしての売上なら、そこそこいくとおもうのですが、でもこれはこの投信とは関係
ないですね。

69 名前： JUNK債マニア 投稿日： 2000/11/01(水) 23:02

ありがとうございます
ときめきは１で伝説をつくったけど、２ではこけたので、あんまり期待していません。
でも本数ベースの売上でなく、キャラクター関係という版権ビジネスとしての売上なら、そこそこいくとおもうのですが、でもこれはこの投信とは関係
ないですね。

70 名前： イナゾウ＠シューター 投稿日： 2000/11/02(木) 12:38

　とき＊き１の開発スタッフは、もう一人も残ってないと聞きます。
だから、余計に分が悪いというか望みが無い。でも、分配金に影響する
のは、あくまで「出荷本数」ですので実際に店頭で売れようが売れまい
が関係無い。コナミやマネックスにしても、大ゴケしたら相当な信用
問題になりますので、ある程度の出荷本数は無理やり出すのではないで
しょうか。

71 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/11/02(木) 18:30

不動産板の
「まだマンション買っちゃダメ！あと２年で半額に」スレッド
より

911 名前：名無しさん＠１周年投稿日：2000/10/24(火) 12:15
>910
地価指数は、まだまだ下落する。
郊外は逝ってよし。
２極化が鮮明に。
２年で半額はない。

って結論でないのか？

72 名前： junk債マニア 投稿日： 2000/11/02(木) 22:12

社債ですか？ならこれって　ある意味　ハイイールド債（ジャンク債）ってことですか？

開発費の肩代わりで　版権はいただきみたいな、モデルですが、これって　ある意味ホントに応用がききそうですし、不動産の証券化より、広がりはあるのかなとおもうのですが。

73 名前： ビル屋 投稿日： 2000/11/12(日) 19:00

イナゾウ殿

東証のホムペになぜ不動産投信が一言も触れられていないか、わかったです。

今月末に改正投信法が施行されて証券投資法人が投資法人に改められて、
これまで有価証券に対する投資信託しかできなかったのが財産権一般に広げ
られ、これがいわゆる会社型投信で、この仕組みを使えば不動産投資信託が
可能となってJ-REITとか呼ばれてるわけです。

で、東証が準備しているのは会社型投信市場であって、不動産に限定して
ないんですよ。だから運用者の専門性が認められれば、対象はなんだって
良いってことみたいですね。

東証で「会社型投信」で検索したらいくつかヒットしました。

74 名前： JUNK債マニア 投稿日： 2000/11/12(日) 19:54

そうしますと、アニメ株ファンドとか、漫画株ファンドとか、ゲーム株ファンドとか
いろんなものができるということなんですか？

すくなくても理論的には　こう考えていいようにおもうのですが。

75 名前： ビル屋 投稿日： 2000/11/12(日) 20:29

>>74

そうなんですが、調べてみると
対象資産は有価証券、不動産、その他の政令で定める資産となっていて、
「その他政令で定める資産」というのがよくわからないですね。

確かに理屈からいえば、Securitized Humanでも上場できそうだが。
むりか・・・

76 名前： 名無しさん＠お腹いっぱい。 投稿日： 2000/11/13(月) 12:44

事業のような有限なものに投資するメリットて何？高いプレミア？

77 名前： イナゾウ 投稿日： 2000/11/13(月) 12:53

＞ビル屋殿

　分かりやすいご説明ありがとうございます。納得、納得。
なるほど、投信法改正ってそこまで幅広いものだったんですね。
ほんで、まとめて東証に会社型投信市場が新しくできると。

　ゲーム投信の事を調べていて「ＳＰＣ法改正で、何でも
ＳＰＣって作れちゃうんだなあ」と不思議に思っていました。
どうも、投信法改正のほうがより重要だったようですね。

　何はともあれ大サンクスです。